Öncelikle; bu taşınmaz ticareti yönetmeliği memleketimize hayırlı uğurlu olsun! Bu ilkyazımda size; bulunduğum yer olan Kayseri'den, “taşınmaz ticareti hakkında yönetmeliğin “nasıl yaşanıldığını ve görüldüğünü, tecrübe edildiğini aktaracağım.
Bu yönetmelik halk arasında emlakçılık yönetmeliği olarak adlandırılıyor.
Halk gerçekten doğru söylüyor…
Emlakçıları düzenleyen, sıkıştıran, etik ve ideal düşünceyle harekete zorlayan bir yönetmelik olduğu için, halk arasındaki lakabı bence daha uygun, bu yönetmeliğin. İyi niyetle bir sektörün, çalışanlarıyla birlikte düzenlenmesi amaçlanmış, çok çalışılmış, emek verilmiş, çalıştaylar yapılıp, sektörün önde gelenleri ile bir araya gelinmiş, söylenenler not edilmiş, düzenlemeye eklenmiş…
Öncelikle bu çabadan dolayı katkıda bulunan, fikrini beyan edebilme “fırsatı bulmuş” tüm sektör temsilcilerine, tüm bakanlık çalışanlarına ve bakanımıza teşekkür ederiz.
Peki, bu yönetmelik sektöre halkı hazırlamış mı? Hayır!
Halk tarafından çok eleştirilen, bu sektör çalışanları da, bu halkın içinden çıkmıştır. Halkın içinden bu sektörü tercih ederken, kimse kötü niyetlerle işe başlama kararı almamıştır.Peki, neden bu sektörün ismi “üçkâğıtçılar” sektörü diye halk arasında, halk tabiriyle anılıyor?
Cevap çok kolay. İşin içinde olan biri için; halk emlakçıları, gayrimenkul danışmanlarını etik dışı davranması için teşvik ediyor. Tabi bu teşvike uyan var, uymayan var. Şimdi nasıl yani diye düşünen ve beni sektör çalışanlarını aklamaya çalışan biri olarak görenler olabilir ama ön yargıdan önce hikâyenin tamamını lütfen okuyun. Hikâyemiz şöyle; bir emlakçı ve bir gayrimenkul sahibi bir araya geliyorlar, mal sahibinin ilk cümleleri şöyle; “satıcıyım, fiyatım 300.000 TL, ben bu rakamı bilirim, üstüne sen koy ben hizmet bedeli (komisyon ) vermem!”
Bu durumda sektör çalışanımız etik biriyse ve kibarsa muhtemelen şöyle der ; “efendim biz sözleşme ile çalışıyoruz ve Taşınmaz ticaretine yönelik hizmetler, iş sahibi ile işletme arasında yazılı şekilde yapılan, yetkilendirme sözleşmesine dayanılarak verilir. Önce bir sözleşme imzalayalım, sözleşmede gayrimenkulün fiyatını yazalım ve alacağımız hizmet bedelini de +KDV si ile birlikte yazalım” diyecektir
Sonuç çoğunlukla hüsran olacaktır, müşteri kabul etmeyerek sizden uzaklaşacaktır ve esnaf para kazanmamış, devlette vergi alamamıştır, çünkü satıcıyı sözleşmeye zorlayan bir yönetmelik veya sistem ne yazık ki yok.
Etik biri değilse çalışan; sözleşme yapmak istemeyen satıcıyı kaçırmamak için şartları kabul edip, gelen her alıcının pazarlık isteyeceğini bilerek 300.000tl üzerine pazarlık payı 20.000 + hizmet bedeli (komisyon) %2 (6.000) + KDV (1080) ekleyecektir,
Alıcıdan da; %2(6000) + KDV(1080) alırım diye düşünecektir.
Bazen öyle bir alıcı gelir ki 327.000 TL dediğiniz gayrimenkulü pazarlık yapmadan alır! Ne oldu? Haksız yere 20.000 TL kazandınız mı? Evet.
Geriye viteste olmaz efendim, biz fazladan üstüne koyduk sizi yanılttık da diyemezsin, aynı sebepten alıcıdan alacağınız komisyonu da, almamazlık yapamazsın ki anlar o zaman fazla fiyat söylediğini ve adını çıkarır orada burada, bu emlakçı bana böyle yaptı diye. Bir kere bir günah ya da hata yapıldı mı gerisi gelir! Allah kimseyi doğru yoldan şaşırtmasın! Yöneticilerde bunu sağlasın. Bu açığın kapanması ve sadece çalışanların değil, müşterilerinde kuralları olsun ki, kocaman bir sektör, artık üç kağıtçı iş dalı olmaktan çıksın.
İnanın buna en çok; eleştirilen gayrimenkul danışmanları sevinecektir, kimse kendisi hakkında böyle konuşulmasını istemez. Kısacası yönetmelik her konuda gayrimenkul ofisi sahibini ve çalışanları sıkıştırmış düzenlemiş.
%3 ten %2 ye düşürülmüş hizmet bedeli
Meslek yetki belgesi zorunluluğu
Ofis fiziki şartlarının yeni kuralları
Ofis eşyalarının belirlenmesi
Başka hiçbir ticari faaliyetin yapılmaması yasaklanması
Müşteri hakkında ve gayrimenkulü hakkında zaten olan gizlilik kuralları
Vs: birçok şey
Birçok kısıtlama, sınırlama, zorlama, düzenleme ve yönlendirme yapılmış ama halkı o standart hale gelmiş, itinayla hazırlanmış sözleşmelere imza artıramadıktan sonra bir anlamı yok. Tek taraflı sadece çalışanları sıkıştırmakla, düzene sokmakla sorunlar çözüleceğini kimse düşünmesin…
Yabancı sermayeli kurumsal gayrimenkul şirketlerinin Türkiye temsilcileriyle ve kurumsallaşmış yerli firmaların sahipleriyle yapılan fikir alışverişinde, binlerce küçük esnafın illerin de, ilçelerin de hatta beldelerin de, ofislerine giren kötü niyetli müşterilerin, yaşattıkları mağduriyeti duyamazsınız. Şunu bilmeniz gerekiyor; ofislere gelen müşteriler hem hizmet almak istiyorlar, hem de komisyon vermemek için, yeri ve sahibini öğrenip, emlakçıyı aradan çıkarıyorlar. Bunu önlemenin bir yolu olmalı! En çok izlenen taktik şu; ofise Mehmet adında bir müşteri giriyor ama aslında Mehmet bey yem müşteri tabirini kullandığımız tarzda bir kişi, Ahmet bey tarafından emlakçının elinde ki portföyü öğrenip, 1 hafta sonra ev sahibiyle direk görüşüyor. Mal sahibi de emlakçı bana Mehmet beyi getirdi, Ahmet bey kendi geldi diyor ve haber vermeden satış gerçekleşiyor.
Uzun bir süredir; defalarca zaman ayırıp, yakıt yakıp, birçok müşteri götürüp, emek verdiğiniz gayrimenkul, sizin sayeniz de biliniyor ve gizlice satılıyor. Şimdi diyeceksiniz ki mal sahibiyle sözleşme imzalayacaksınız! İşte tam bu konuya defalarca vurguda bulunmak istiyorum aslında, çünkü anlaşılmıyor. Mal sahipleri sözleşme im-za-la-mı-yor!
Bir de imzalamadığı gibi emlakçıyı sahtekârlığa sürüklüyor fiyatın üstüne koy, komisyon vermem diyerek. Olay başında halk tarafından üçkâğıtçılıkla başlıyor. Büyük illerde kimse kimseyi tanımaz, o yüzden sözleşme imzalamak zorunda kalan %50 oranında müşteri bulabilirsiniz, hem yetki sözleşmesi hem de yer gösterme sözleşmesi ama bu küçük yerlerde öyle değil,
Herkes birbirini tanıyor. Başka bir şehirden gelen biri bile şöyle düşünüyor: bizim orada emlakçıyla sözleşme yapmak zorunda kalmıştım, ama burada mal sahibini kolay bulurum diyerek, oradan bir esnafa danışıyor, her hangi bir sektör olabilir önemli değil, o da bunu fırsata dönüştürüyor emlakçının alacağı fiyatın çok aşağısında bir para alarak bu işe aracılık yapıyor.
Bunun adı da korsan emlakçı! Adam veya kadın korsan emlakçılar, bunlar gayrimenkul sektöründe küçük esnafın en büyük sorunlarından sadece bir tanesi.
Bir başka konu daha arz edeyim; gayrimenkul konusunda doğru bilgi verilmesi isteniyor emlakçıdan ama ne tapu sicil de, ne de belediye ve diğer resmi kurumlarda, yetki olmadığından bilgi verilmiyor. Mal sahibi de yurt dışında veya şehir dışında, onun gelmesini alıcı bekleyemez ve müşteri kaçıyor. Kaçmaması için yalan söyleyeceksiniz bir sorunu yok bu gayrimenkulün diye.
Ne oldu sistem de seni sahtekârlığa yönlendirdi. Kim ister müşterisi kaçsın?
Devlet sırrı değil ki gayrimenkulün özellikleri, emlakçılar tarafından bilinse ne olur? Daha saymakla bitiremeyeceğim sorunları var, taşınmaz ticaretini yönlendiren, gayrimenkul danışmanlarının ama bu yönetmelik sadece imzalatamayacağımız sözleşmeleri, standart hale getirdi ve emlak eğitim belgesi olduğu halde bir tane daha mesleki belge zorunluluğu getirdi?
Verilmesin o zaman halk eğitimler de köşe başların da. Her yer de kursu var. Elbette eğitim şart. Sorunları dile getiriyorsun. Peki bizim bulamadığımız bir çözümün var mı derseniz? Var derim. İlk çözümüm; tapu dairesin de, kamera karşısın da imza atılırken, üçüncü bir imza olarak emlakçı imzası da istenmeli, emlakçısız satış olmamalı.
Diğer bir çözüm önerim imza atması uygun görülmezse, alım satım için yapılan başvuru sırasında istenilen belgeler arasında, emlakçı aracılığı ile yapılmış kaşeli, ıslak imzalı alım satım sözleşmesi belgesi de istenmeli.
Böylece halk profesyonellerle çalışmak zorunda kalacak. Bunlar olurken; emlakçılar da sorumluluk almalı, sorunlu bir gayrimenkul satışına aracılık ettiğinde ve bu sorunu önceden alıcıya beyan etmediğinde, alıcının tüm mağduriyetini karşılamak zorunda kalmalı. Böylece bilgili gerçek çalışanlarla, bir masa iki koltuk koyup, bilgi sahibi olmayan sektörün adını çıkaranlar arasında ki fark ortaya çıksın. Kısacası yurtdışında ki gibi saygın bir sektör olmak istiyor binlerce gayrimenkul danışmanı ve her biri de seçmen. Çok mağdur ve kızgınlar.
Etik olmayanlar zaten tokatlıyorlar. Alıcıları da, mal sahiplerini de mağdur bırakıyorlar. Onlar için önemli değil, yönetmelikten öncede böyleydiler, yine böyleler değişen bir şey olmadı. Düzgün iş yapanlar öncede mağdurdu, şimdide öyle. Halk tarafından aradan çıkarılıp duruyorlar. Bir gün geliyor onlarda sistemsiz düzensiz devrana ayak uyduruyor ve herkes ak kaşık gibi onları eleştiriyor ne kadar trajikomik bir durum. Bu mağduriyete başta bakanımız ve bakanlık çalışanları ile sivil toplum kuruluşları önlem almalı, gerekirse bir yönetmelik çalışması yeniden yapılmalı. Saygılar sunarım.
